sábado, 2 de noviembre de 2013

VILLAS Y PROPIEDAD. LOS DERECHOS DE LA COMUNIDAD DE EDIFICADORES

La melancolía de esta canción...acompaña este postito..no hay nadie en casa....http://www.youtube.com/watch?v=JZkERB6dU_Y

que es como decir que es una casa de nadie...

Este post también podría llamarse QUIÉN DEBE A QUIÉN

En Argentina, como en toda Latinoamérica (y la gran mayoría de los países ex coloniales), la organización de la propiedad inmobiliara es un desastre.
Los códigos civiles típicamente estructuran la propiedad sobre la base de las reglas y principios de la tradición del derecho romano y continental europeo, donde el “acceso a la propiedad” no fue un asunto propio de la legislación civil.
Mientras el derecho a la vivienda siga siendo poco más que un derecho a no volverse un animal callejero, o a no ser desalojados de noche y a palazos y sin defensa legal (como es ahora) los inmuebles son una cuestión de propiedad, de commodities.
Así las cosas (y no deberían ser así, pero, así las cosas) la imaginación jurídica podría explorar algunas reglas centenarias del código civil para encontrar respuestas a los reclamos relativos a la situación de los habitantes de villas, barrios informales consolidados, o como quieras llamarle.
Hasta ahora, lo mejor que se ha hecho (dicho) consiste en acudir al DERECHO A LA VIVIENDA (pero así se pierde, porque nadie entiende el derecho a la vivienda como un derecho "a una" vivienda), o al DERECHO A LA CIUDAD (pero tal cosa es todavía un proyecto en construcción, muuuy lenta).
Lo cierto es que por esos caminos, la cosa no provee herramientas demasiado intensas para afirmar derechos;  y mucho menos cuando la discusión no opera a nivel teórico constitucional, sino en la práctica judicial.
El desafío, mientras seguimos tratando de construir un derecho a la vivienda/ciudad en serio (y en esto no hay que parar, y crear mejores argumentos aún), sería el de encontrar algún estado jurídico con el que se pueda tensar la cuerda, especialmente para resistir/avanzar, en reclamos que se formulen (y ganen) en los propios términos de los reclamos de los propietarios (privados o estatales): que es el económico, y consiste en enrostrar que la única calificación jurídica aplicable a las comunidades es la de “usurpadores”, tal que carecen de todo derecho, de toda “titulación jurídica” que no sea la de delincuente.

Ese reclamo, hoy, sigue siendo ganador en la práctica -frente a la debilidad del der. a la vivienda/ciudad...y la aparente dureza de las normas civiles y procesales civiles.

Puestos en esta tarea, que a primera vista podría parecer como buscar agua en el desierto, valdría la pena evaluar el potencial de la figura (olvidada, perdida, ignorada) de la “edificación”.
Es más, para las villas que se desarrollaron en lugares que previamente eran inhóspitos para la vida social –sea en términos ambientales, logísticos, de infraestructura, etc…como es buena parte de los casos de las grandes ciudades- la comunidad de “edificadores” tendría, a mi juicio un crédito contra los propietarios que superaría los derechos de éstos contra aquellos.

Postulo que puede argumentarse convincentemente que “la comunidad de edificadores” de una villa que era la nada y ahora -gracias al desarrollo del lugar y a cómo la ciudad de acercó a dicho lugar- es parte de la ciudad, cuando en tales condiciones los propietarios del terreno quieren aprovecharla, la comunidad de edificadores tiene un derecho legal a una indemnización previsiblemente millonaria. 

Son acreedores de los propietarios, no “usurpadores” ni “deudores”, mirá lo que te digo.

FIJATE LAS NORMAS, esas que odiabas aprenderte de memoria cuanto estudiabas la infumable “reales”…sobre la “Edificación y plantación” (están cerca de las normas relativas a los enjambres!!!)

“Art. 2.588. Cuando de buena fe, se edificare, sembrare o plantare, con semillas o materiales propios en terreno ajeno, el dueño del terreno tendrá derecho para hacer suya la obra, siembra o plantación, previas las indemnizaciones correspondientes al edificante, sembrador o plantador de buena fe, sin que éste pueda destruir lo que hubiese edificado, sembrado o plantado, no consintiéndolo el dueño del terreno”.

Claro, vos podrías decir que en el caso de las villas, la edificación es de mala fe, y que se aplica entonces la siguiente norma, en la que el dueño puede tirar todo abajo sin problema…(porque si quiere quedarse con la edificación debe garpar, como dice al final del artículo)
“Art. 2.589. Si se ha edificado, sembrado o plantado de mala fe en terreno ajeno, el dueño del terreno puede pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante, sembrador o plantador. Pero si quisiere conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble”.

Pero yo diré que no se aplica esa norma, sino la siguiente, que remite a la que cité primero…y deja la indemnización en pie, mirá...

“Art. 2.590. Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño, se arreglarán los derechos de uno y otro según lo dispuesto respecto al edificante de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño, siempre que el edificio, siembra o plantación, se hicieren a vista y ciencia del mismo y sin oposición suya”. (con villas de décadas, a las que incluso el estado le provee servicios públicos, mi interpretación es ganadora, sin dudas).

No creo que sea difícil argumentar que “las indemnizaciones correspondientes” consisten en el valor de mercado de una vivienda familiar en esa zona, bajo condiciones de mercado (es decir, cuánto vale en el mercado una vivienda, que es lo que los edificantes han hecho, en un lugar que era inhabitable).

En fin, creo que vale la pena presionar el argumento según el cual quien ha transformado un desierto, un basural, un baldío en un barrio de la ciudad –“la comunidad de edificadores”- tiene un derecho económico suculento contra los propietarios de los inmuebles. Estos no deberían tener ejercicio de derecho alguno relativo a la propiedad inmobiliaria sin honrar  “previamente” la deuda con la comunidad de edificadores.

Es lo que dice la ley, no?

2 comentarios:

  1. más que interesante, para variar!!!
    dos cosas, ante que hecho/situación te parece que podría oponerse este argumento, se me ocurre uno , pero voy a esperar tu respuesta.ja.

    Segunda cosa ... sobre el gran desafió del mientras tanto, el cual comparto, "El desafío, mientras seguimos tratando de construir un derecho a la vivienda/ciudad en serio (y en esto no hay que parar, y crear mejores argumentos aún), sería el de encontrar algún estado jurídico con el que se pueda tensar la cuerda, especialmente para resistir/avanzar, en reclamos que se formulen (y ganen) en los propios términos de los reclamos de los propietarios (privados o estatales)" aclárame a que te referís con "estado jurídico"
    abrazoss

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  2. creo que me refería a construir una calidad, un título, una situación jurídica...alternativa a la de "ocupante ilegal", "usurpador"....cómo llamar al estado jurídico de los vecinos de las villas, en relación con el derecho privado, tal que limpiemos el sesgo negativo que tiene. Tenemos muchos nombres bellos, pero sin significacion jurídica...tipo "vecinos", y ahí perdemos cuando la cosa se habla en tribunales. "comunidad de edificadores" me gustaba un poco...para resistir ahí...

    che, no entendí bien el párrafo inicial.
    abrazo

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